ABD Konut Piyasası Deneyiminden Türkiye Nasıl Yararlanabilir?
Dr. Murat Mayor / Mart 2008, Washington DC
Amerika Birleşik Devletleri konut pazarlarında faaliyet gösteren büyük ölçekli inşaat firmalarının 5 senelik stratejik iş planlarını yaparken kullandığımız analizler piyasadaki gelişmelerin hem ABD hemde global ekonomilere etkilerini ortaya koymaktadır.
Amerika Birleşik Devletleri’nde ekonomistler ülke çapında gelecek tahminlerini belli coğrafi ve demografik bölgelerden aldıkları verilere dayandırırlar. Bu örnek bölgeler ekomisi geleneksel olarak canlı bölgeler ve gelişmekte olan bölgeler olmak üzere iki gruptan seçilir. Canlı ve gelişmekte olan bölgelerin en tipik örnekleri Washington DC bölgesi ve Arizona’dır.
Ekonomik anlamda Washington DC bölgesi District of Columbia, Maryland (Baltimore dahil) ve Kuzey Virginia’dan oluşur. Arizona eyaletinde ise esas olarak Phoenix şehrinin 50 millik yarıçapının belirlediği alan kriter olarak alınır. Bu iki örnek bölge genellikle ABD ekonomisinin gidişini önceden gösteren bölgesel ekonomiler olarak değerlendirilir.
Washington DC bölgesini incelediğmizde pazarda stoklanmış konut sayısının (inventory) Haziran 2006 itibarı ile olağan üstü artmaya başladığı ve satışların önemli oranda düştüğü görülüyor. Ağustos 2007’den beri FED’in (ABD Merkez Bankası) faiz (prime rate) indiriminin satışları beklenen seviyede arttırmadığı ve stokları eritmediği görülüyor.
Piyasada mevcut konut sayısının çoğalması ve satışların düşmesi nedeni ile fiyatlar gerilerken Agustos 2007 den itibaren fiyat düşüşü önemli ölçüde ivme arttırmıştır (Tablo 1). Resimdeki tabloda özetlenen analizimize göre fiyatlar 2005 başındaki değerlere gerilemiştir.
Washington DC bölgesindeki ekonomik canlılık, hükümet ve buna bağlı işlerin fazlalığı konut pazarındaki krizi bir ölçüde hafifletmektedir. Phonix, Arizona’da tesbit ettiğmiz sorun daha derindir. Mortgage krizi nedeni ile evlerini satışa çıkaranlar piyasadaki konut stoğunu hızla arttırmaktadır. Ucuzladığı halde satılamayan bu konutlar inşaat firmalarının yeni ev satış şansını önemli ölçüde düşürmektedir. Buna ilave olarak Arizona’da demografi de hızla değişmekte, Güney Amerika kökenli (Hispanic) nüfus ve 55 yaş üstü nüfus hızla artmaktadır. Güney Amerika kökenli nüfus bazı alan kodlarında (örneğin Arizona’da 85043 alan kodunda) %75’e kadar çıkmaktadır. Washington Post gazetesinde bu ay yayınladığımız makalede açıkladığımız gibi, analizlerimizde ABD genelinde alan kodlarının çoğunda 55 yaş üstü en hızlı büyüyen demografik segment olarak tesbit edilmiştir. Bu gelişme klasik konut sektörü için yüzeyde olumsuz görünsede danışmanlığını yaptığımız firmaları yaş sınırlamalı (55 yaş üstü – ‘Active Adult’) mahalleleri kurmaya yönlendirerek krizin etkilerinden korumuş bulunuyoruz. Bu kesim emekli olma yaşına gelen, gelirleri ve yatırımları ortalamanın üzerrinde olan ‘Baby Boomer’ segmentinden oluşmaktadır.
Konut inşaatı şirketlerine tavsiyemiz pazara girmeden önce hedef kitlelerinin yaş, kredi (mortgage) ödeme gücü ve yaşam tarzı tercihlerine göre joğrafi yoğunluklarını analiz etmeleridir. Bu amaçla geliştirdiğimiz analiz yöntemini kullanarak Arizona’da faaliıyet gösteren bir firmaya arazi alımları için yer tavsiyelerimiz aşağıda örneklenmektedir. Bu örnekte 25-44 yaş grubu, 50.000-100.000 dolar geliri olan ve müstakil ev almak isteyen insanların yoğunlukları harita üzerinde belirlenmiştir. Firmanın önceden aldığı bazı arazilerde satış yapamadığı ve bu arazilerin haritada düşük potansiyel gösteren beyaz alanlarla çakıştığı gözlemlenmiştir. Bu analiz üzerine firma sorunlu arazileri (satış potansiyeli göremediğimiz parseller) elden çıkarma kararı alıp yeni işlerini koyu kırmızı ile belirlediğimiz yüksek potansiyelli alanlara kaydırmış, ve olumlu sonuçlar almaya başlamıştır.
Resimde ‘İnşaat pazarı potansiyeli’ analiz örneği verilmektedir. Potansiyel müşterilerin yoğunlukları belirlenmektedir. Bu örnekteki inşaat şirketinin müşterişleri ortalama 11 yilda bir 8 mil taşınıyor.
Washington DC ve Arizona örneklerinden çıkardığımız sonuç; konut stoğunun normal dışı ivme ile arttığı, faiz oranı indiriminin yeterince etkili olmadığı, pazara doğru yerde ve değişen demografik yapıya uygun konut sunulmadığı için sorunun derinleşerek devam ettiğidir.
İki örnek bölgede ele aldığımız durum ABD çapında ve İngiltere başta olmak üzere batı Avrupa’da da gözlemlenmektedir. Özellkle 2002 den sonra gevşeyen kredi standartları ihtiyaçdan büyük ve pahalı evlerin satışını özendirmişdi. Bu şekilde yaratılan talep fiyatları arttırdığı için inşaat sektörü de talebe daha pahalı ve büyük evler yaparak karşılık vermişti. Bu döngü kredi ekonomisinin yerleşmiş olduğu ABD ve batı Avrupa ülkelerinde kırılma noktasına ulaştı. Çin ve Avusturalya’da ise halen fiyatlar tırmanışa devam etmektedir. Türkiye açısından ABD deneyiminden çıkarılabilecek sonuç; yeni gelişen konut kredi sisteminin benzer şekilde çökmemesi için kredi/gelir orantısın dikkatle ele alınması, kredi standartlarının gevşetilmemesi ve doğru yerlerde doğru nitelikte (ihtiyaç olan bölgelerde ve ihtiyaca uygun nitelkte) konut yapılması için demografik analizlerin ihmal edilmemesidir. Bu analizleri yapabilmek için Türkiye’de konut kredi sisteminin yeni yeni tanınmakta olduğu zamanımızdan itibaren istatistik verilerin sistematik olarak kayıt edilmesi ve düzenli olarak yayınlanması son derece önemlidir. ABD ve Avrupa'da ortaya çıkan kredi krizinin Türkiye'deki kısa vade etkileri özellikle Ege ve Akdeniz sahil şeridinde yabancılara ait mülklerlerin el değiştirmesi şeklinde ortaya çıkabilir. Esas konutlarında kredi sorunu yaşayan yabancılar büyük olasılıkla Türkiye'deki tatil konutlarını elden çıkararak kredi problemlerini çözümlemeye çalışacaktır.
Yazar hakkında: Dr. Murat Mayor Amerika Birleşik Devletleri’nde büyük ölçekli (senede 1000+ konut üreten) inşaat şirketlerinin ve Fortune 100 holdinglerin inşaat yatırımları için stratejik iş planlarını yapmaktadır. 5 yıllık stratejik iş planlarını pazar potansiyeli analizi ve gelecek tahmini hesaplarına dayandırmaktadır. Konut sektörü dışında otel, tatil köyü, alış-veriş merkezi ve büyük ölçekli perakende satış mağazaları konularında da pazar analizi ve stratejik iş/yatırım planları hazırlamaktadır.
Şişli Terakki Lisesi 100. Kuruluş yılında okul birinciliği ve İstanbul Teknik Üniversitesi - Mimarlık Fakültesi birincisi olarak mezuniyetini takiben, 1990 yılında Prof. Dr. Altan Öke ile yüksek lisans ve doktora çalışmaları sırasında geliştirdiği bilgisayar destekli karar metodolojisini “Pazar Potansiyeli” analizlerine uyarlayarak inşaat firmalarının nerede, kime, ne kadar, hangi özellikte ve hangi fiyatla konut/bina satabileceğini hesaplayan metodolojiler geliştirmiştir. Sorunlu inşaat firmalarına ise hangi işlerden ve bölgelerden çekilmeleri gerektiği yada projelerini hangi konuda ve nereye kaydırmaları gerektiği konusunda danışmanlık yapmaktadır.
Halen Washington DC merkezli çalışan Dr. Mayor, Seattle-Washington, Phoenix-Arizona, Los Angeles – California, Houston – Texas, Washington DC, Baltimore-Maryland, Ricmond-Virginia ve Milford-Delaware bölgelerinde inşaat firmalarının yeni pazarlarlara girmesine yardımcı olmakta, uzun vadeli stratejik iş planlarını yapmakta ve kriz dönemleri süresince karlılıklarını devam ettirebilmeleri için önlem stratejileri oluşturmaktadır.
Yazar WITA, Washington International Trade Association aktif üyelerindendir. Türk ve Amerikan firmalarının iş geliştirme ve uzun vadeli stratejik planlamalarında görev almıştır.
Haberleşme
Web : http://www.mayorgroup.com
E-posta : info@mayorgroup.com
Tel : +1 202-827-0777
Fax : +1 208-728-6114
